地产新科状元
文/乐居财经 许淑敏 曾树佳
今年初的业绩会上，刘平对规模的进取，避而不谈。
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对外，作为保利发展董事长的他，也澄清说，所谓的“进三争一”，并不是保利发展真要在规模上争第一，是指成为硬实力、软实力都过硬的一流企业，综合实力领先。
当下，他更喜欢外界用“高质量发展”一词，来定义自己掌舵的企业，而不是“王者之争”的标签。
但不能否认，不管是主动还是被动，保利发展的行业销售排名，确实上调了。从去年成功挤入TOP3，到今年上半年位列榜首，它一步步按照“进三争一”的进度推进。
这两年行业下行，风险蔓延，不少民营房企销售规模下调、投资暂缓，而不少国资背景的房企则逆势拓展，销售排名不断向前挪动。保利发展作为地产央企的领头者，最为典型。
不管是销售，还是拿地增储金额，它目前都名列前茅。这些跨越，与行业深度调整因素有关，亦与新任领导人风格相关。上任两年多的刘平，不断调整保利发展的人事、组织架构等方面，适应着行业变化。
“一利五率”的框架下，央企在周期里，也想抓住发展的窗口期。
坐上榜首
没有太多悬念，今年上半年的房企销售榜单，一众国资背景的房企，占据大半江山。
行业TOP50当中，一半以上的房企为央国企背景，头部房企以保利发展、中海发展、华润置地、招商蛇口、建发房产发展趋势正猛，稳入十强。
尤其是保利发展，进取的意味强烈。上半年，它以2368亿元的销售金额，位列行业销售榜单第一。
这大概是保利发展自成立以来，首次登顶。以往，它最高的名次，仅仅是亚军。
即便是于2012年成为千亿房企的高光时刻，保利发展在当年的销售榜单上，也是次于万科。而后辗转十年，保利发展的行业名次一直在TOP3开外，维持在4、5名。
很长一段时间，保利发展标签一直是“央企第一，行业前五”。前些年，碧桂园、恒大、万科、融创稳居行业前四，而保利发展在规模表现上并不突出。
2017年，保利发展前董事长宋广菊不甘心规模落后，也曾喊出重回行业前三的目标。但多年来始终未能实现。
直到2022年，行业加速出清，行业转变发展逻辑。恒大、融创等民营房企陷入债务危机，不再占据头部位置。
保利发展凭借央企的优势，逆势拓展，终于实现“重返前三”的目标，销售金额4573亿元，排名行业第二。直到今年，保利才开始在销售榜首，站住了脚。
保利发展或许也知道，它自身必须保有一定的销售节奏，才能让公司更好地运转。
2020年至2022年，其存货账面价值，分别为7414.75亿元、8096.56亿元和8778.93亿元，占资产总额的比重分别为59.25%、57.84%和59.70%。
接近六成的存货规模，考验的是房企的变现能力，体现到一线，便是项目的销售进展。
同期，保利发展经营活动产生的现金流量净额，分别为151.56亿元、105.51亿元和74.22亿元，有下降的趋势，这更促使其在销售体量上的维持与进阶。
保利发展这两年的进取，不仅仅表现在销售上，更表现在拿地扩储上。
机构榜单显示，今年上半年，保利发展新增土储货值812亿元，位于行业第二，仅次于华润置地。
上半年，保利发展拿地金额384亿元，较去年同期增长12%，期间不乏有36.2亿竞得北京石景山广宁村棚改地块、23.19亿斩获佛山欢乐海岸宅地之类的表现。
回顾这些年，保利发展每年新增投资金额均在1500亿元以上，甚至2020年还大手笔拿地，投资金额高达2352亿元。
正因此，保利发展总土储规模得以维持。截至2022年底，保利发展土储规模1.64亿万平方米。
另一方面，保利发展也将土储权益控制在一定范围内，并有稳步上升的趋势。2018-2022年，其土储权益维持在65%-68%以内。
至于土储布局，保利发展长期坚持深耕核心城市的战略，近年来重点布局的38城货量储备始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%。
2022年销售规模上，主要核心城市销售贡献为86%，同比提升8个百分点。尤其是珠三角、长三角签约销售占比56%，同比提升3个百分点。
倒逼下提效
保利发展实现跨越，与行业深度调整因素相关，亦与新任领导人风格相关。
“我不太喜欢这个‘王者之争’的标签，大家也不要说规模如何。”这是今年初，刘平对外回应说的一句话。
刘平或许不太喜欢提及规模争夺一类的词，但他上任之后的种种动作，都在表明，他对于规模并非全无想法。
上任之初，刘平便组织多名高管进行股份增持，完成了总额超850万元的增持计划，以此维护公司股价，并试图改变保利发展多年来市值被低估的状况。
当时正值行业风险暴露的最初阶段，逆势增持需要勇气。
而刘平有这样的勇气。他也知道，光靠增持股份加强信心还远远不够。
刘平开始对公司的高管团队以及组织架构动刀。2021年12月，保利发展组织架构调整，总部中心新增地产管理中心和产业管理中心，将原来与房地产开发相关的成本、运营等职能，并入了新设立的地产管理中心，并凸显多元化业务。
铺垫过后，保利发展又于2022年初，成立广东、华东区域共享中心筹备工作组。更重要的是，保利发展开始大量采用青年干部。随之，保利发展任命了13位分公司总经理，其中11位为“80后”青年干部，4位“85后”。
正是此时，刘平提出了保利发展“进三争一”的目标。他曾对外表示，企业走到现在，发现成长速度还不够快，而三四十岁这个年纪的人精力最旺盛，正是真正能干事创业的好时候。
“年轻干部一茬接一茬， 有‘带着几条枪就去开发根据地’的闯劲儿。”字里行间，都表达了保利发展要继续闯下去的意思。
人与事匹配，是保利发展进行调整的原则。今年初，保利发展继续进行调整，包括新设立10个专务类岗位，并地产平台公司董事长任命数量增加至22位等。
同时，保利也进行了一番区域整合，包括合并湾区公司、苏州公司等，实现降本增效。
这些操作，都是刘平敢于带领保利发展冲刺行业第一的筹码。
2023年，央企的考核经营指标从“两利四率”调整为“一利五率”，考核净资产收益率、营业现金比率、利润总额、资产负债率、全员劳动生产率、研发经费投入强度等。原来的净利润、营业收入利润率已被替换。
比起单纯的利润考核，如今更考验央企的综合能力。净资产收益率（ROE）既包括资产指标，又包含利润指标，还与杠杆水平相关，体现央企整体资产回报质量，而营业现金比率体现的是获取现金的能力，保证资金安全。
2022年，保利发展净资产收益率为9.18%，营业现金比率2.63%、利润总额353亿元、资产负债率78%，全员劳动生产率418万元/人、研发经费投入强度0.4%。
对比行业其他央企地产商的情况，保利发展整体基本面较好。比如，保利发展的全员劳动生产率较高，达到了418万元/人，而华润置地、招商蛇口该指标均在400万元/人以下。
另外，保利发展净资产收益率处于行业较高水平，可供对比的是，2022年500强房企净资产收益率均值为3.74%。
百亿定增控负债
前些年，保利发展虽有进取之意，但盈利多少受到一些影响。
像是2019年、2020年，保利发展曾为了提高规模，在各地拿下了不少高价地，而近几年消化这些高价地，毛利率不可避免呈现下跌趋势。
加上这两年受到行业进入深度调整期，保利发展不免出现盈利下跌的情况，但总体而言，各项指标优于行业。
去年，保利发展营业总收入、净利润均有所下滑，主要是由于前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。
这样的情况并没有持续多久，保利发展很快便调整过来。2023年上半年，继续回归增长趋势。期内，保利发展实现营收1383.76亿元，同比增长24.93%，归母净利润119.99亿元，同比增长10.84%。
上半年，保利发展最受关注的一笔融资大单，便是其金额达到125亿的定增。
去年12月底，它借着“第三支箭”的东风，顺势宣布，向控股股东特定对象发行的股票数量不超过8.19亿股，募资不超过125亿元。今年6月底，证监会正式通过了保利发展的定增方案。
这笔融资，前后正好经历了半年时间。其所筹集的资金，将投资于广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城、合肥保利和光熙悦、中山保利天汇等14个项目，以及补充流动资金。
乐居财经查阅获悉，这14个项目，均属于已预售未交付的存量项目，前后总投资金额达到561.57亿元，假如定增所获取的融资，都投到这些项目里面，那将解决其中22.26%的资金需求。
除了百亿定增之外，保利发展还曾发行短期融资及公司债合计65亿元，短融发行利率2.26%，“3 2”公司债发行利率3.2%，融资利率较低。
另外，它还成立一笔住房租赁定向资产支持票据信托，其中优先级规模8.361亿元，预期收益率为3.75%。
近些年，保利发展的净负债率，大部分时间都在60%以下，2019年至2021年，分别为56.91%、56.61%、55.07%；2022年，它的净负债率，达到63.57%。
对于资产负债率，这家央企则有较强的控场能力。2018年至2022年，其剔除预收账款后的资产负债率，分别为66.02%、67.53%、69.95%、69.3%、69.66%，一直控制在70%的红线之下。
而由于销售、融资的相对顺畅，保利发展的现金短债比，也常年在2倍以上。
